一、起草背景

　　2020年4月，市政府办公厅出台了《成都市城市有机更新实施办法》（成办发〔2020〕43号），对城市有机更新的定义、基本原则、组织领导、实施流程和支持政策等内容进行了明确。为大力实施“中优”战略，加快推进城市有机更新改造，提升城市核心功能区产业能级和宜居品质，增强市民获得感、幸福感，有必要出台“中优”区域城市有机更新用地支持措施。

　　二、主要内容

　　《支持措施》共包括5个方面：

　　（一）适用范围。一是明确“中优”区域是指成都市五环路以内的区域（龙泉驿区部分以车城大道为界）；二是明确“城市有机更新改造项目”，是指纳入我市城市有机更新实施计划的城镇存量、低效国有建设用地范围内的更新改造项目。

　　（二）基本原则。包括加强政府引导、落实减量提质、鼓励市场主体参与、创新改造方式、依法依规实施5条。

　　（三）改造方式。包括自有存量土地自主改造、“地随房走”方式整体改造、房屋征收与协议搬迁方式实施改造3种方式。其中，前2种方式是在我市旧城改造中已经实施的改造方式，房屋征收与协议搬迁方式实施改造是为了进一步提高城市有机更新改造市场化参与度，调动各区积极性，在改造项目的土地出让起始价确定、财政计提费用以及土地出让价款缴纳和返还等环节制定了支持政策举措。

　　一是自有存量土地自主改造方式。

　　适用情形主要是：非招标、拍卖、挂牌方式取得的自有存量国有建设用地（土地出让合同或土地划拨决定书明确约定收回土地使用权的除外）和2005年1月1日前在工业园区外取得的工业用地。

　　支持政策主要有4条：一是鼓励通过自主、联营、入股、并购等多种方式进行开发建设；二是实行差别化地价支持，根据规划用途和物业自持比例确定“双评估”补差缴纳的土地价款；三是五城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）按“双评估”补差收取的土地出让价款市级财政按6.6%计提后，剩余价款全部返还区政府（管委会），专项安排用于实施本辖区内城市有机更新改造，五城区范围外的区域由当地财政按规定计提相关费用；四是鼓励通过土地整合的方式实施统一规划建设，提升区域功能品质。

　　二是“地随房走”方式整体改造。

　　适用情形主要是：以住宅为主的老旧小区、具有分散式产权特征的商品批发市场。

　　支持政策主要有3条：一是按照所在区域新规划条件基准地价的20%收取土地出让价款。项目实施范围内未登记的国有无主空地按所在区域新规划条件基准地价的20%缴纳土地出让价款后一并登记；二是项目改造范围内的住宅不动产权利人，在完成不动产转移登记手续后重新购房的，可享受我市优先选房相关政策。三是原五城区土地出让价款按6.6%计提后，剩余价款全部返还区政府（管委会）用于城市有机更新改造，五城区范围外的区域由当地财政按规定计提相关费用。

　　三是房屋征收与协议搬迁方式实施改造。

　　适用情形主要是：未实施自主改造、“地随房走”整体改造，住房条件困难、经营环境恶劣、安全隐患严重、群众迫切要求搬迁、集中连片规模较大的城市更新区域。明确实施程序：编制项目实施方案、编制土地出让方案、依法确定土地使用权人。

　　支持政策主要有3条：一是土地出让起始价可按不低于项目区域内房屋搬迁补偿、片区土地整理总成本与财政计提费用之和确定。其中，原五城区土地出让价款按6.6%计提后，剩余价款全部返还区政府（管委会）用于城市有机更新改造，五城区范围外的区域由当地财政按规定计提相关费用。二是土地出让价款可分期缴付，首次缴纳50％的土地出让价款且缴纳期限不得超过1个月，剩余价款缴纳期限不得超过1年。三是在分期收取土地出让价款后及时安排返还区政府（管委会），市级财政计提费用可在最后一期土地出让价款中计提。

　　（四）保障措施。一是加强部门协同；二是做好行政征收强制执行有关工作；三是落实属地责任。

　　（五）其他事项。明确文件施行时间，有效期5年。

　　解读机构：成都市规划和自然资源局

　　解 读 人：刘 雅

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